昆明两《条例》将于今年6月、7月起施行

　　本报讯  4月14日从昆明市人大常委会新闻发布会获悉，经云南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准，《昆明市社会医疗保险条例》将于2022年7月1日起施行，《昆明市物业管理条例》将于2022年6月1日起施行。两个《条例》的实施，将为进一步健全完善覆盖全市多层次医疗保障体系，推动物业管理行业规范健康发展提供强有力法治保障。

　　昆明市自2001年建立职工基本医疗保险制度以来，仅用19年时间，初步建成以基本医疗保险为主体、大病保险为延伸、医疗救助为托底，覆盖全市的多层次医疗保障体系。即将施行的《昆明市社会医疗保险条例》共八章四十七条，以规范社会医疗保险关系，维护公民参加和享受社会医疗保险待遇合法权益为目标，将参保缴费、待遇享受、基金管理、公共服务作为重点，细化相关部门和单位工作职责，明确相关工作原则，进一步规范全市医疗保险工作。同时，将按照政府监管、社会监督、行业自律和个人守信原则，强化政府监督管理能力建设，健全管理机制和执法体制。通过依法委托相关组织、聘请第三方机构和专业人员，协助开展执法检查，增强监督管理力量。将信用评价纳入定点医药机构绩效考评，依法实施守信联合激励和失信联合惩戒，强化社会信用管理。

　　《昆明市物业管理条例》包括总则、业主和业主组织、物业管理区域，以及共用设施设备、前期物业、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任及附则，共八章五十六条。《条例》明确提出，物业管理相关活动应当遵循党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、属地管理、协商共建原则，将物业管理纳入社会治理体系。在物业服务合同约定服务内容之外，增设物业服务人应当遵守的9条规定;规定住建部门采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和星级评价结果，对物业服务人实施分级分类监管;细化物业服务人禁止性行为，包括不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费用等。着眼于保障物业合理使用，促进社区建设，《条例》还规定业主、物业使用人不得实施的禁止行为，以及物业服务人应该履行的劝导责任等;明确住宅专项维修资金使用范围，以及建筑物专有部分维修养护责任。

　　昆明市人大常委会相关负责人表示，将结合两个《条例》实施情况，加大监督检查力度，适时开展执法检查、立法“回头看”等，推动《条例》得到全面贯彻落实。(杨爽)

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昆明市社会医疗保险条例

(2021年12月30日昆明市第十四届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过

2022年3月25日云南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准)

　　目 录

　　第一章  总 则

　　第二章  参保与缴费

　　第三章  医疗保险待遇

　　第四章  社会医疗保险基金

　　第五章  公共服务管理

　　第六章  监督管理

　　第七章  法律责任

　　第八章  附 则

　　第一章  总 则

　　第一条   为了规范社会医疗保险关系，维护公民参加社会医疗保险和享受社会医疗保险待遇的合法权益，完善社会医疗保险制度，促进社会医疗保险事业健康发展，根据《中华人民共和国社会保险法》《医疗保障基金使用监督管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条   本条例适用于本市医疗保险统筹区内社会医疗保险的参保、服务及其监督管理等活动。

　　第三条   本条例所称社会医疗保险，包括职工基本医疗保险、城乡居民基本医疗保险、职工大额医疗费用补助和城乡居民大病保险。

　　第四条   本市社会医疗保险坚持广覆盖、保基本、多层次、可持续的方针，社会医疗保险水平应当与经济社会发展水平相适应。

　　第五条   市、县(市、区)人民政府应当加强对社会医疗保险工作的组织领导，将社会医疗保险事业纳入国民经济和社会发展规划，对社会医疗保险事业给予保障;加强对社会医疗保险基金监督管理，保障基金安全、有效运行;加强对社会医疗保险法律、法规、规章和政策的宣传，促进全民依法参加社会医疗保险。

　　乡(镇)人民政府、街道办事处根据上级人民政府要求，做好社会医疗保险相关工作。

　　村(居)民委员会、社区协助做好社会医疗保险相关工作。

　　国家机关、企业事业单位和社会组织协助做好本单位职工的社会医疗保险相关工作。

　　第六条   市医疗保障行政部门是本市社会医疗保险工作的主管部门。县(市、区)医疗保障行政部门负责辖区内社会医疗保险工作。

　　市、县(市、区)医疗保障经办机构负责提供社会医疗保险经办服务。

　　发展改革、教育体育、公安、民政、财政、人力资源社会保障、卫生健康、残联、乡村振兴、退役军人、审计、市场监管、税务等部门，应当按照各自职责做好社会医疗保险的相关工作。

　　第七条   本市与其他统筹区建立社会医疗保险协同发展工作机制，做好区域间社会医疗保险协同工作。

　　第二章   参保与缴费

　　第八条   本市医疗保险统筹区内的国家机关、企业事业单位、社会团体、民办非企业等用人单位及其职工，应当参加昆明市职工基本医疗保险。

　　鼓励无雇工的个体工商户、未在用人单位参加职工基本医疗保险的非全日制从业人员以及其他灵活就业人员(以下统称“灵活就业人员”)，参加昆明市职工基本医疗保险。不属于职工基本医疗保险制度覆盖范围的学生、儿童和其他城乡居民，可以参加昆明市城乡居民基本医疗保险。

　　第九条   用人单位在办理登记注册时，依法同步办理职工基本医疗保险参保登记。基本医疗保险费由用人单位和职工共同缴纳，职工个人应当缴纳的基本医疗保险费由用人单位代扣代缴。用人单位应当依法自行申报、按时足额向税务部门缴纳基本医疗保险费，非因不可抗力等法定事由不得缓缴、减免。

　　参加职工基本医疗保险的灵活就业人员，自行申请办理参保登记。基本医疗保险费由个人按照规定向税务部门自行申报缴纳。

　　参加城乡居民基本医疗保险的个人，自行申请办理参保登记。基本医疗保险费由个人缴纳和政府补助相结合。个人应当缴纳的基本医疗保险费按照规定由其自行在集中参保缴费期内向税务部门申报缴纳，政府补助部分按照有关规定执行。

　　第十条   本市医疗保险统筹区内职工基本医疗保险和城乡居民基本医疗保险的参保人员按照规定参加职工大额医疗费用补助和城乡居民大病保险，对参保人员发生的高额医疗费用，按照规定标准予以保障。

　　第十一条   职工大额医疗费用补助费由用人单位和职工按照规定缴纳，灵活就业人员由个人按照规定自行缴纳。

　　城乡居民大病保险费从城乡居民基本医疗保险基金划拨，居民个人不缴费。

　　第十二条   昆明市职工基本医疗保险费和职工大额医疗费用补助缴费基数和费率、城乡居民基本医疗保险的个人缴费标准和政府补助标准，依据经济社会发展水平、社会医疗保险基金运行等情况按照有关规定适时作相应调整。

　　第三章   医疗保险待遇

　　第十三条   按时足额缴纳职工基本医疗保险费和职工大额医疗费用补助的参保人员，按照规定享受相应的职工基本医疗保险和职工大额医疗费用补助待遇。

　　中断、欠缴职工基本医疗保险费超过规定时限的，中止享受职工基本医疗保险待遇，中断、欠缴期间的基本医疗保险费可以补缴，补缴后中断期间的待遇按照有关规定执行。

　　第十四条   参加本市职工基本医疗保险的人员达到法定退休年龄时，累计缴费年限男性不少于30年、女性不少于25年，且在本市的累计缴费年限不少于10年，退休后不再缴纳职工基本医疗保险费，继续享受职工基本医疗保险待遇;未达到缴费年限的，可以按照规定一次性补足基本医疗保险费后，享受退休职工基本医疗保险待遇;也可以选择按照在职职工缴费至规定年限后，再享受退休职工基本医疗保险待遇;属特殊人才引进的，按照有关规定执行。

　　职工跨统筹地区就业的，其职工基本医疗保险关系随本人转移，原职工基本医疗保险缴费年限累计计算。

　　第十五条   参保人可以按照规定转换不同险种，并享受相应医疗保险待遇，但是转换前已经缴纳的基本医疗保险费不予退还。

　　第十六条   参加城乡居民基本医疗保险人员在参保缴费期内缴费的，享受已缴费年度的城乡居民医疗保险待遇。对新生儿等享受待遇时间另有规定的，按照有关规定执行。

　　第十七条   参保人员按照有关规定享受住院、门(急)诊普通疾病和门诊特殊疾病、特殊慢性病等医疗费用报销待遇。

　　符合基本医疗保险药品目录、诊疗项目、医疗服务设施标准以及急诊、抢救等报销范围内的医疗费用，按照有关规定从社会医疗保险基金中支付，但有下列情形之一的除外：

　　(一)应当从工伤保险基金中支付的;

　　(二)应当由第三人负担的;

　　(三)应当由公共卫生负担的;

　　(四)在境外就医的;

　　(五)其他法律、法规规定不予支付的费用。

　　医疗费用依法应当由第三人负担的，第三人不支付或者无法确定第三人的，由社会医疗保险基金先行支付。社会医疗保险基金先行支付后，有权依法向第三人追偿。

　　第十八条   社会医疗保险统筹基金的起付标准、最高支付限额以及支付比例的设定和调整，应当按照有关规定报批。

　　第十九条   鼓励参保人员到基层医疗卫生服务机构就诊。社会医疗保险统筹基金对参保人员在定点基层医疗卫生服务机构就医发生的医疗费用的支付比例，应当高于在其他定点医疗机构就医的支付比例。

　　第四章   社会医疗保险基金

　　第二十条   社会医疗保险基金管理应当坚持以收定支、收支平衡、略有结余的原则，确保基金稳定、可持续运行。

　　第二十一条   社会医疗保险基金由用人单位和参保人员缴纳的医疗保险费、政府补助资金、社会捐助资金、滞纳金、利息以及其他资金构成。

　　第二十二条   社会医疗保险基金纳入财政专户管理，实行收支两条线，按照险种及不同制度分别建账、分账核算、分别计息、专款专用，执行国家统一的基金财务制度、会计制度和基金预决算管理制度。

　　社会医疗保险基金不得挤占和调剂，不得违规投资运营，不得用于平衡一般公共预算，不得违反法律、法规规定多征或减征，任何组织和个人不得侵占或挪用。

　　第二十三条   职工基本医疗保险基金由统筹基金和个人账户组成。个人账户的本金和利息归个人所有，可以结转使用和继承。

　　第二十四条   建立城乡居民基本医疗保险风险储备金。由市、县(市、区)两级共同承担，当风险储备金达到一定规模后不再筹集。城乡居民基本医疗保险风险储备金纳入市级财政社会保障财政专户管理。

　　第二十五条   财政部门、医疗保障行政部门应当加强社会医疗保险基金管理，提高基金使用绩效，实现基金保值增值。

　　第二十六条   医疗保障经办机构应当定期向社会公开社会医疗保险基金的收入、支出、结余等情况，接受社会监督。

　　第五章   公共服务管理

　　第二十七条   医疗保障经办机构应当建立健全业务、财务、安全和风险管理制度，负责参保登记、个人权益记录、医疗保险关系转移接续办理、协议管理、费用监控、基金拨付、待遇审核及支付、经办稽核、异地就医和医疗费用结算管理等工作。

　　第二十八条   本市社会医疗保险实行定点医疗机构和定点零售药店(以下统称“定点医药机构”)协议管理制度。医药机构申请成为定点单位的，医疗保障经办机构应当按照有关规定对其进行评估，符合条件的，签订服务协议，规范其服务行为，对其实施日常监督管理。

　　定点医药机构应当遵守医疗保障法律、法规、规章及有关政策，按照规定向参保人员提供医疗服务和药品服务。

　　第二十九条   参保人员到定点医药机构就医或者购药的，应当遵守医疗保障法律、法规、规章及有关政策。

　　参保人员不按照有关规定就医、购药发生的医药费用，社会医疗保险基金不予支付。

　　第三十条   参保人员发生的医药费用中应当由社会医疗保险基金支付的部分，由医疗保障经办机构与定点医药机构直接结算;应当由参保人员支付的部分，由参保人员与定点医药机构结算。

　　第三十一条   参保人员在本市医疗保险统筹区以外就医的，按照异地就医有关政策规定执行。

　　第三十二条   积极推进社会医疗保险支付方式改革，引导定点医疗机构合理控制医疗费用，提高社会医疗保险基金使用效率。

　　第三十三条   医疗保障经办机构、税务部门、定点医药机构以及其他相关部门和单位，应当妥善保管与社会医疗保险基金收支相关的登记、申报、支付结算等档案和凭证。

　　第三十四条   医疗保障行政部门、税务部门、医疗保障经办机构、定点医药机构等有关部门和单位及其工作人员应当加强信息安全管理，不得泄露、篡改、损毁、非法向他人提供参保单位及个人的信息和商业秘密。

　　第六章   监督管理

　　第三十五条   市、县(市、区)人民政府应当加强对社会医疗保险基金使用监督管理工作的领导，建立健全社会医疗保险基金使用监督管理机制和基金监督管理执法体制，加强社会医疗保险基金使用监督管理能力建设，为社会医疗保险基金使用、监督和管理工作提供保障。

　　第三十六条   医疗保障行政部门应当加强对纳入社会医疗保险基金支付范围的医疗服务行为和医疗费用的监督，规范医疗保障经办业务，依法查处违法使用社会医疗保险基金的行为。

　　医疗保障行政部门可以依法委托符合法定条件的组织开展社会医疗保险行政执法工作。

　　医疗保障行政部门可以聘请符合条件的商业保险机构、会计师事务所、信息技术服务机构等第三方机构和专业人员协助开展检查。

　　第三十七条   医疗保障、卫生健康、市场监管、财政、税务、公安、审计等部门应当按照各自职责、相互配合，建立沟通协调、案件移送等机制，共同做好社会医疗保险基金使用监督管理工作，根据工作需要开展联合检查。

　　第三十八条   医疗保障行政部门依法实施监督检查时，被检查对象应当予以配合，如实提供相关资料和信息，不得拒绝、阻碍检查或者谎报、瞒报。

　　第三十九条   医疗保障经办机构应当加强对定点医药机构的协议管理。

　　定点医药机构违反服务协议的，医疗保障经办机构按照服务协议约定处理。定点医药机构及其相关责任人员有权向医疗保障经办机构进行陈述、申辩。

　　医疗保障经办机构违反服务协议的，定点医药机构有权要求纠正或者提请医疗保障行政部门协调处理、督促整改，也可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第四十条   医疗保障部门应当会同发展改革、卫生健康、市场监管等有关部门，加强对参保人员、参保单位、定点医药机构及其工作人员的信用管理，完善医疗保障信息归集、信用评价机制，将信用评价结果与定点医药机构绩效考评相结合，依法实施守信联合激励和失信联合惩戒。

　　第四十一条   医疗保障行政部门应当建立社会医疗保险基金社会监督员制度，聘请人大代表、政协委员、参保人员代表和新闻媒体代表等担任社会监督员，对医疗保障经办机构、定点医药机构、参保人员等进行监督。

　　第四十二条   任何组织和个人有权对侵害社会医疗保险基金的违法违规行为进行举报、投诉。

　　医疗保障行政部门应当畅通举报、投诉渠道，依法及时处理有关举报、投诉，并对举报人的信息保密。对查证属实的举报，按照规定给予举报人奖励。

　　第七章   法律责任

　　第四十三条   医疗保障行政部门对定点医药机构、人员的日常监督检查结果、行政处罚结果等情况，应当按照国家有关规定纳入全国信用信息共享平台和其他相关信息公示系统并实施惩戒。

　　第四十四条   国家机关及其工作人员在社会医疗保险监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分。

　　第四十五条   违反本条例规定的行为，法律、行政法规已有规定的，从其规定。

　　第八章   附 则

　　第四十六条   生育保险按照国家和省、市有关规定与职工基本医疗保险合并实施。

　　第四十七条   本条例自2022年7月1日起施行。

昆明市物业管理条例

(2021年12月30日昆明市第十四届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过

2022年3月25日云南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准)

　　目录

　　第一章   总则

　　第二章   业主和业主组织

　　第三章   物业管理区域以及共用设施设备

　　第四章   前期物业

　　第五章   物业管理服务

　　第六章   物业的使用和维护

　　第七章   法律责任

　　第八章   附则

　　第一章   总 则

　　第一条   为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，保障物业的合理使用，促进社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条   本市行政区域内的物业管理活动及相关的监督管理适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护，并管理维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条   物业管理相关活动应当遵循党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、属地管理、协商共建的原则，将物业管理纳入社会治理体系。

　　第四条   物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护市场秩序，优化市场环境。

　　开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

　　第五条   鼓励采用新技术、新方法，促进智能化建设与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。

　　第六条   市人民政府应当加强物业管理工作的领导，将物业管理纳入本市现代服务业发展规划，建立综合协调机制，部署推进和协调物业管理各项工作。

　　县(市、区)人民政府应当按照属地管理原则组织辖区内乡(镇)人民政府、街道办事处和有关部门，履行管理职责，统筹推进辖区内物业管理各项工作。

　　第七条   市住房城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　(一)制定并组织实施本市物业服务行业相关政策;

　　(二)指导和监督县(市、区)住房城乡建设部门开展辖区内物业管理的相关工作;

　　(三)指导和监督县(市、区)住房城乡建设部门开展辖区内住宅专项维修资金的管理;

　　(四)建立完善本市物业管理分级培训体系;

　　(五)建立统一的物业管理监管与服务信息平台;

　　(六)会同市发展改革部门监管物业服务收费价格形成机制;

　　(七)指导物业管理行业协会制定和实施自律性规范。

　　县(市、区)住房城乡建设部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　(一)监督辖区内物业管理活动;

　　(二)负责辖区内住宅专项维修资金的管理;

　　(三)实施物业管理区域核定、确认物业服务人用房和业主委员会用房等事项。

　　第八条    发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源规划、生态环境、交通运输、卫生健康、应急、审计、市场监管、人防、城市管理、消防等相关部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

　　第九条    乡(镇)人民政府、街道办事处履行以下属地管理职责：

　　(一)指导业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续;

　　(二)指导监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训;

　　(三)指导物业管理委员会相关工作;

　　(四)参加物业承接查验，指导辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

　　(五)对物业管理区域内的物业服务实施日常检查，指导物业服务人履行法定义务;

　　(六)建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报;

　　(七)突发事件应对期间，负责落实各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持;

　　(八)对暂不具备实施专业化物业管理条件的住宅物业，组织实施社区居民委员会托管、社会组织代管或者居民自管;

　　(九)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第十条    物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，在住房城乡建设部门的指导下编制服务标准、组织业务培训，对物业服务人之间的纠纷进行行业调解，维护物业服务人合法权益。

　　第二章   业主和业主组织

　　第十一条    房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)依法自行管理物业;

　　(二)按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务;

　　(三)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(四)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(五)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(六)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(七)监督业主委员会和物业管理委员会的工作;

　　(八)监督物业服务人履行物业服务合同;

　　(九)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(十)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

　　(十一)法律、法规规定的其他权利。

　　业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第十二条    下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

　　(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第十三条   业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第十四条    业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　第十五条    业主委员会成员候选人可以通过社区党组织、村(居)民委员会推荐，业主自荐或者联名推荐的方式产生。

　　第十六条   业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处备案。

　　第十七条    业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接;

　　(三)拟定共有部分、共有收益使用与管理办法;

　　(四)监督住宅专项维修资金的使用;

　　(五)建立定期接待制度，听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督;

　　(六)督促业主及时足额支付物业服务费用，监督物业服务人履行物业服务合同;监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

　　(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

　　(八)定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员支付物业服务费用、停车费情况;

　　(九)每年公布业主共有部分经营与收益、专项维修资金使用、经费开支等信息;

　　(十)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(十一)在物业管理区域内配合有关部门开展监督管理工作;

　　(十二)业主大会赋予的其他职责。

　　第十八条   业主委员会及其委员不得有下列行为：

　　(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

　　(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

　　(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作;

　　(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

　　(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

　　(六)挪用、侵占业主共有财产;

　　(七)与物业服务人、其他利害关系人有影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

　　(八)泄露业主信息，发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息;

　　(九)侵害业主合法权益的其他行为。

　　业主委员会委员有前款规定的第(一)项至第(五)项行为的，乡(镇)人民政府、街道办事处责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

　　被提出罢免的业主委员会成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。

　　第十九条    业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向乡(镇)人民政府、街道办事处办理变更备案手续。

　　第二十条    因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的，乡(镇)人民政府、街道办事处应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。

　　第二十一条    不具备成立业主大会条件，或者成立确有困难的，乡(镇)人民政府、街道办事处负责组建由村(居)民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会。

　　已成立业主大会、选举产生业主委员会的，乡(镇)人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。

　　第三章   物业管理区域以及共用设施设备

　　第二十二条    物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑物业的共用部位和共用设施设备、建筑物规模、建设工程项目、物业类型、社区建设等因素，利于服务便利、资源共享。

　　第二十三条    新开发建设项目，一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求，具体面积按照规划指标执行。物业服务用房的面积、位置应当在规划许可证、房屋买卖合同中载明。

　　已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值资金等方式提供;建设单位和产权单位已不存在的，由乡(镇)人民政府、街道办事处统筹研究解决。

　　第二十四条    物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：

　　(一)物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋;

　　(二)共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间;

　　(三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地;

　　(四)建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备;

　　(五)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施;

　　(六)法律、法规规定的其他共有部分。

　　建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

　　第二十五条    未经业主同意，任何单位和个人不得占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。法律、法规另有规定的除外。

　　第二十六条    新建住宅建设项目整体竣工验收之日起三个月内，建设单位应当按照有关规定将物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯等设施设备向相关专业经营单位移交。

　　第二十七条    新开发建设项目，建设单位可以接受专业设施设备运营单位委托，按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、通讯等专业设施设备;经验收合格，将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业运营单位承担维修、养护和更新改造责任。

　　已入住项目，物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业服务人应当立即报告相关专业运营单位;专业运营单位应当及时采取措施，排除故障。

　　专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业管理区域的，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合，不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

　　第二十八条   物业服务人应当采取必要的措施加强公共区域的安全监控和管理，对物业管理区域内易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护。

　　物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品，防止所管理的建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落，防止所管理的林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害。

　　第四章   前期物业

　　第二十九条    建设单位销售房屋前，应当依法公开选聘前期物业服务人，签订《前期物业服务合同》;建设单位在取得《商品房预售许可证》前，应当将已经签订的《前期物业服务合同》向办理《商品房预售许可证》的住房城乡建设部门备案。

　　第三十条    前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准等进行约定。

　　第三十一条    前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十二条    建设单位与前期物业服务人应当在县(市、区)住房城乡建设部门的指导和监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验结果。

　　承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。

　　建设单位以及前期物业服务人，应当自合同终止之日起三十日内向业主委员会移交物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备和承接查验档案，前期物业服务人应当全程参与并配合。县(市、区)住房城乡建设部门、乡(镇)人民政府、街道办事处应当对移交验收过程进行指导和协调。

　　第三十三条    前期物业收费实行政府指导价。市住房城乡建设部门会同发展改革部门制定等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。

　　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋买卖合同的约定承担;没有约定的，由建设单位承担。

　　第三十四条    建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　市住房城乡建设部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

　　第五章   物业管理服务

　　第三十五条    业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理;委托物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域只能选定一个物业服务人。

　　电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

　　第三十六条    接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

　　第三十七条    业主委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同，就物业服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等内容进行约定。

　　业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托专业机构评估。

　　市住房城乡建设部门应当会同有关部门制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

　　第三十八条    物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供服务，遵守下列规定：

　　(一)提供符合规定的物业服务;

　　(二)告知业主、物业使用人安全、合理使用物业;

　　(三)定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务;

　　(四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关部门;

　　(五)发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;

　　(六)对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会;

　　(七)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

　　(八)履行生活垃圾分类管理责任人职责，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类;

　　(九)配合乡(镇)人民政府、街道办事处、村(居)民委员会和有关部门做好物业管理相关工作。

　　第三十九条    住房城乡建设部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理、日常检查等情况和有关部门意见，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和星级评价结果，依据信用评价对应信用星级，对物业服务人实施分级分类监管，建立联合守信激励和失信惩戒机制，建立行业信用档案，加强信用管理。

　　第四十条    业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用的，从其约定。

　　物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费用。

　　采取酬金制支付物业服务费用的，物业服务人应当与业主委员会、物业管理委员会建立物业服务费用和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会、物业管理委员会可以委托第三方对物业服务费用收支情况进行审计。

　　第四十一条    物业服务收费实行市场调节价并适时调整。由业主和物业服务人遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。

　　市住房城乡建设部门应当发布住宅物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当在市住房城乡建设部门的指导下监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业服务费用时参考。

　　第四十二条    物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当在物业服务合同中明确约定限制经营范围和内容，将共有收益单独列账，专户存储，专款专用，详细记录收入和支出情况，并定期向业主公示，接受监督和第三方审计。

　　共有收益归全体业主所有。共有收益资金用于物业公共部位及共用设施设备维修支出，若住宅专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，共有收益金额应当优先用于补充住宅专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

　　第四十三条    物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的，双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会。

　　物业服务合同期限届满前、业主未共同作出续聘或者另聘物业服务人决定前，物业服务人应当按照原合同继续提供服务，任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。

　　第四十四条    业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。物业服务人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向乡(镇)人民政府、街道办事处、县(市、区)住房城乡建设部门报告，可以向辖区内公安机关请求协助，要求物业服务人退出物业管理区域。

　　原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序，并如实告知物业的使用和管理状况。

　　原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用;造成业主损失的，应当赔偿损失。

　　新物业服务人不得强行接管物业。按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

　　第四十五条    本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，乡(镇)人民政府、街道办事处应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供水、电、气、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

　　提供应急物业服务的，乡(镇)人民政府、街道办事处应当将服务的内容、期限、费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

　　应急物业服务期间，乡(镇)人民政府、街道办事处应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

　　第六章   物业的使用和维护

　　第四十六条    业主、物业使用人应当遵守法律、法规和规章的规定以及管理规约的约定，按照规划用途安全、合理使用物业。

　　第四十七条    物业管理区域内不得实施下列行为：

　　(一)损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构;

　　(二)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间;

　　(四)违反关于社会生活噪声污染防治的规定，制造噪声干扰他人正常生活;

　　(五)擅自拆改供水、排水、再生水等管线;

　　(六)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

　　(七)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备;

　　(八)擅自改变物业规划用途;

　　(九)饲养动物干扰他人正常生活;

　　(十)违反出租房屋管理规定。

　　物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生。

　　发生本条第一款规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，业主委员会、物业服务人应当及时劝阻;劝阻无效的，应当向乡(镇)人民政府、街道办事处或者有关部门报告。

　　第四十八条    业主、物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务人，并配合进行必要的现场检查。业主或者物业使用人违反相关规定进行装饰装修，物业服务人应当及时劝阻;拒不改正的，物业服务人应当及时向有关部门报告。

　　业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

　　第四十九条    物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，同等条件下应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的其他人。

　　鼓励业主将自有产权车位在空闲时段进行共享。

　　第五十条    住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金增值收益在扣除必要管理成本后，应当转入专项维修资金滚存使用。

　　本市建立住宅专项维修资金应急管理制度。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　住宅专项维修资金管理的具体办法由市人民政府制定。

　　第五十一条    建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

　　业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会同意，或者按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

　　经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的，业主或者物业使用人应当停止使用，立即搬出;拒不搬出的，县(市、区)住房城乡建设部门应当书面责令业主或者物业使用人搬出，情况紧急危及公共安全的，县(市、区)人民政府可以责成有关部门组织强制搬出，并妥善安置。

　　第七章   法律责任

　　第五十二条    违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。

　　本条例规定的行政处罚，实行综合行政执法的，依法由综合行政执法部门实施。

　　第五十三条    违反本条例的规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上住房城乡建设部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第五十四条   国家机关及其工作人员在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章   附则

　　第五十五条    商业、酒店、学校、幼儿园等非住宅物业管理参照本条例有关规定执行。法律、法规另有规定的从其规定。

　　第五十六条    本条例自2022年6月1日起施行。